距离东莞市中心25公里，有一个8平方公里的大型天然水库——松山湖。

十年前，松山湖南部周围的几百亩都是荒地。直到2013年，这里开始陆续响起机器的轰鸣。

那是房地产的黄金时代，当全行业都在扩张的道路上高歌猛进的时候，一家央企背景的企业在这片荒地上，开始迈向一条迥然不同的赛道。

“中集集团传统制造业的外迁，为我们转型提供了机会。同时，当时公司的高层也看到了未来的方向——产城融合。”中集产城相关负责人称。背靠中集集团，让这家企业具备了很多天然优势，资金优势、产业优势以及血液中流淌的创新实干的“蛇口基因”，为中集产城成为国内最早一批探索“产城融合”模式的企业奠定了基础。

松山湖畔的中集智谷，是中集产城成功打造的第一个产业园项目。随后，他们在大湾区和长三角的上海、惠州、佛山等数十个城市开疆拓土，接连复制了这样的成功，多个特色产业园蓬勃而起。

“产城融合是伟大的事业，能为国家和地方政府带来税收、就业、人才和GDP增长，有效推动集约化利用土地资源、产业聚集、城市提能转型升级，促进区域经济发展与城市繁荣。 ”中集产城的高层谈到，对于产城融合这条路，他们有充分的自信。“国家支持、政府欢迎、企业需要，而且有市场、有效益、 有口碑，商业模式可持续、能复制。 ”

这种自信，既源于中集产城在中国城市化后半段对高质量发展的探索和思考，也得益于其多年来一直更专注于产业研究、产业招商、园区运营而积累的专业能力。

在产城融合的“新赛道”里，中集产城已经形成了一套独特的发展模式。经过多年的发展，这套模式已经开始在众多竞争者中脱颖而出。在尚未形成显著“标杆”的行业里，中集产城逐渐将自己打造成“标杆”。

中集“引力”：一个只用了3小时的决定

从某种程度来说，产城融合这个所谓的“新赛道”，对于中集产城来讲并不陌生。

母公司中集集团是全球领先的物流及能源行业装备制造商，不仅为中集产城提供了雄厚的制造业产业体系，还赋予其浓厚的产业基因，使其更懂企业需求和发展过程中的痛点，进而为客户提供高品质的产业空间，高质量的产业集聚和专业化的运营服务。

2022年，一家为迈瑞医疗等品牌企业供应精密五金配件的企业来到了惠州仲恺中集智谷，从参观到决定购入一栋独栋产业空间，他们只用了3个小时。

此前他们已经在粤西和广佛看过多个园区，是什么让他们在这么短的时间内做出选择？

答案是，园区和产品的差异化设计优势，以及中集产城的核心运营能力与资源优势。

一百个客户，有一百种理由选择中集产城。

制造北斗定位和天通通信相关产品及应用的深圳市华力创通科技有限公司副总经理吴文兴，2020年开始接触深圳中集智园时曾一度非常担心：“一个以园区开发为主业的平台公司可以把产业发展搞好吗？”

早在2018年动工时，中集智园就牵头推动成立了深圳市卫星物联网产业协会，整合了一批卫星物联网的企业，串联了产业的上下游。

“在中集智园，我不仅找到了一个适合办公的场所，也找到了上下游的合作伙伴。而且，中集集团的海工板块还对我们开放应用场景，对我们来说，选择中集产城是非常正确的决定。”吴文兴说。

从卫星研制、发射到场景应用、终端设备，中集智园已经形成了“从发射到应用”的产业生态圈。

这是中集产城“一个园区一个主题”发展模式的缩影。结合地方产业基础，以园区为基点，中集产城通过“学、研、投、政、企、协”垂直生态链打造了多个极具特色的产业生态圈，除了中集智园，还有打造智能手机（终端）生态圈的东莞中集智谷，集聚光电产业的惠州中集智谷等。

中集产城发展集团有限公司副总裁张一平称，与传统开发的快周转的资产买卖逻辑不同，产业园区讲究高质量的产业运营。“一个园区能否做好，取决于多方面的核心能力。”他认为，“要多给企业几个选择我们的理由。”

搬到顺德6个多月，商用显示龙头企业互视达实现了8000万元的业绩。董事长李桂来介绍，不仅如此，他们还在一年内获得了国家级高新技术企业的认证。他预计，2022年公司的营业额预计突破2亿元，与上年相比大幅增长。

通过引入互视达，顺德中集智谷吸引了商显设备上下游十余家企业进驻，并带动一些上下游企业进驻到顺德其它区域，构建了从原材料采购、设计研发、生产装备、销售售后的商显设备全产业链。

与此同时，顺德中集智谷还投入6000余万元引进国家超级计算中心等3个国家级中心，不但赋能服务园区企业，而且助力城市产业升级发展，运营1年便助力企业申请9项发明专利，16项软件著作权，建设完成国家级孵化器。佛山艾燊电器董事长曾小伟评价说，这是一家“舍得投入”的产城企业。

中集“魄力”：一次对园区的重新定义

坐落在前海的中集前海国际中心，外观是大面积的玻璃幕墙和新型材料，东塔独特的13.5米空中露台将景观引入建筑空间，这在超高层办公物业中并不多见。“我们致力于打造一个永不落幕的传世经典。”中集产城前海公司副总经理邹晓海介绍。

2022年，乔丹体育就进驻中集前海国际中心，同年6月18日，中集产城总部也从蛇口迁入中集前海国际中心。

总部经济时代，很多优秀企业选择前海作为发展的基地。中集前海国际中心为全球总部企业提供了涵盖产业园区整个生命周期的服务，是一个多形态、多业态、多元化的产城综合体，有总部办公、独栋商墅、集中商业、国际公寓、企业家交流中心五大业态。相关负责人称，“这是一个超级总部式的商务园区，对企业总部有很大的吸引力。”

一千多公里外的上海第二大人工湖美兰湖边，每天都有很多游客拍照。四年前，这里还是中集上海冷藏箱厂区，如今已被超大城市综合体代替，成为上海的“新地标”——美兰城。

依托于中集集团在长三角核心城市深厚的产业布局基础，中集产城与上海宝山政府建立良好合作关系，并逐步形成“产城口碑”。

对于上海宝山区政府来说，这个项目既导入了中集的产业，又导入人工智能、工业机器人及新能源技术的专精特新企业，助力区域强链补链延链，又推进了区域的城市化进程，真正实现了政府、中集、入园企业和人才的多方共赢。

让政府、社会、入园企业和股东满意，是中集产城判断一个园区是否成功重要的标准，为此他们通过努力，打造了一个个产城融合的经典范例，让外界重新定义新时代的产业园区。

同样位于长三角的江苏扬州江都，一座国际化CBD正在崛起——中集扬州江广中心。该项目在中集产城C+运营体系基础上，打造“一中心、三生态”的服务体系，突出环境生态、人文生态和产业生态的融合。

中集“定力”：一种“快”、“慢”相融的长期主义

2017年－2021年，是中集产城的快速发展期，资产规模丶营业收入、利润等主要经营指标都有比较大的提升。截至目前，中集产城资产规模超400亿元，年度招商签约百亿规模，业务覆盖深圳、上海、东莞、佛山等13个城市，运营和在建园区超900万平方米，园区入园企业年产值近千亿级。

在这过程中，中集产城创造了多个“快”纪录。

惠州的中集智谷，实现了2020年当年开工，当年竣备，当年交付，当年招商和当年投产的“中集速度”。如今园区已实现签约企业57家，其中，国高企业32家，占比约60%以上，预计年产值将达45亿元，预计年纳税约1.5亿，这些数字已大幅超过政府产业监管要求。凭借这样的速度和专业能力，很快中集产城在惠州顺利拿下规划建筑面积约45万平方米的另一项目中集智城。

快速发展的背后，是中集产城长期主义的根基。

“做产业园需要有耐心，园区产业氛围的形成，产业的培育需要有个过程。”张一平说。

“未来三年，我们将继续坚持稳健经营，有质增长的战略。”中集产城高层表示。“一个产业不是在什么地方都能生存。一个城市不是什么产业都能发展。就像深圳种不出好苹果，一个产业要做得好也一定对它的环境有要求。”

中集产城把战略布局确定为“2+X”，聚焦在长三角和大湾区这两个经济发达地区，且下一步仍然坚持这个战略，这是基于对产业规律的深刻认识。

“我们的策略是先生根、再裂变。未来的发展战略要跟我们的管理资源相匹配，等到条件成熟后，比如一个城市如果有两三个项目公司，我们就会成立城市合伙人公司，用伟大的制度、机制去激励团队。”产城高层说。

尊重规律，敬畏市场，是长期主义者坚持的信条，这背后是坚定的战略定力，能帮助企业在任何市场条件下行稳致远。