2020年监管最后一根“教鞭”，递给了房地产。

在2020年8月市场传出控制房企有息负债增速的“三道红线”融资新规之后，针对资金供给端的“红线”也来了。

2020年的最后一天，央行和银保监会发布了一则房地产贷款集中度管理新规：对不同规模的银行设置了“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”两项指标的上限。大型银行的上限最高，不能超过40%和32.5%。规模越小，能发的房地产贷款占比就越小，村镇银行这两项只能在12.5％和7.5％以内。

这个消息对于业内并不意外。

官方的说法是从2019年，监管层就已经开始酝酿并作了准备。市场上也从2020年9月份就传出消息，有大行接到通知，控制房地产贷款规模，新增涉房贷款占比要控制在30%左右。12月高层发文喊话，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

如今只是有了正式的文件和具体的指标，而且指标的设定看起来也并不严苛，这都是之前反复调研沟通的结果。

从数据来看，绝大多数银行两项指标均已达标，个别未达标的银行，超标的幅度也不高，同时获得了监管的过渡期，还能差别化调节。

新规从出台的第二天，也就是2021年1月1日就开始实施，可见已经是作好了充足的准备，“无需担心”。

曾经有机构发过一份报告称，2020年前三季度，全国房地产贷款占比为27.2%，而这一数值在2016年前三季度创下历史新高42.5%。

那一年，这一轮房地产调控尚未开启，整个房地产市场都沉浸在癫狂之中。此新规一出，“2016年将再难重现”的判断，又加了一份笃定。

“可惜”

2011年，前银监会主席刘明康曾在公开场合强调，中国银行体系房地产信贷资产占各项贷款的比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。

5年后，这一比例超过40%。

银行的房地产贷款分为对公的开发贷和对个人的住房贷款，既赚钱，又优质，注定被追逐。

这轮房地产深度调控后，监管层收紧了房企的融资渠道，银行的开发贷就是其中之一。2019年8月起，就有多家银行接到窗口指导，要求即日起收紧房地产开发贷额度，房企不得不通过发债等渠道获取资金。

从统计数据来看，2019年、2020年，银行新增开发贷出现大幅下降。

但个人的住房贷款业务从2017年开始逐年增高，并在2020年三季度达到将近四年来的峰值。

“虽然可惜，但是监管的意图很明显，就是要防范风险。”一位银行业从业人员对《凤凰WEEKLY地产》称，“其实我们从2020年开始就已经坚持审慎，所以新规对我们影响不大。但从窗口指导变成具体的指标管理，其实是一种风向标，表明了政策的长期性和稳定性的决心。”

从新规可以清楚地看到监管背后的逻辑：银行规模越大，抗风险能力越强，所以能够涉房贷款占比的上限就越高；一些地方银行和小银行抗风险能力差，如果房地产贷款占比过高，一旦楼市有风吹草动，企业资金链出现问题或者个人违约，风险便很难把控。

所以，对于一些中小银行来讲，这部分看起来很美但容易消化不良的“肥肉”，再可惜也别贪恋。

“别慌”

新规发布后，银行业并没有太大波澜，而房企也早就心中有数，只是未来随着额度供给的整体收紧，房地产开发贷款利率可能上升，同样可能上升的，还有个人按揭贷款的利率。

最慌的也是个人。

从2020年第四季度开始，就时常有消息传出，房贷放款慢，有银行甚至暂停了房贷业务。

在新规加码的压力下，很多人担心自己未来的房贷会受到影响，“银行房贷收紧，最容易受伤的难道不是最依赖房贷的刚需吗？”

“不会。”贝壳研究首席市场分析师许小乐否定了这样的可能性，“一来目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，意味着2021年市场投放的额度总量不会有明显的变化；二来从多地房地产调控的特点来看，无论是行政调控还是金融防风险，都更精细化，在抑制投资的需求的同时，注重对正常自住需求的支持与保障。”

新年的信号灯

这样的判断在新年刚过就得到了政策层面的印证。

1月4日，北京推出了“新型共有产权房”，首次售房仅需支付个人产权部分的购房款，对于刚需来讲是个好消息，购房的经济负担减轻了不少。

年前年后发布了三则跟房地产有关的政策、规范，北京在楼市的动作，也跨年了。

此前的12月31日，房贷集中度管理新规发布的同一天，北京的两个机构北京银行业协会和地方金融监管局分别发布了《个人住房贷款业务自律公约》和《警惕房地产领域的非法集资活动》。

看似相互不关联的消息，实际上可以反映出地方在房地产的调控手段上，也开始向精细化深入。

“不同于以往房地产调控更加侧重对需求端的尤其是投资需求的限制与封堵，2020年下半年以来的调控呈现出‘供需并重、疏堵结合’的特点。”许小乐说。

类似的做法，接下来这一年应该会在一二线的热点城市陆续看到。

房地产的调控已经不再停留在以往经验，“辞旧迎新”，算是个不错又应景的概括。